Het bod van het Franse Klépierre op vastgoedfonds Corio is geen knock-out-bod. Maar Corio-beleggers ontvangen aandelen van de Franse onderneming en kunnen profiteren van stevige toekomstige samenwerkingsvoordelen.
Een nieuwe Europese vastgoedreus is in de maak. Het Franse vastgoedfonds Klépierre wil de half zo grote Nederlandse sectorgenoot Corio overnemen.
Klépierre is bereid een premie te betalen van 15,6 procent op Corio's slotkoers van maandag.
Dat is weinig ten opzichte van de overnamepremie die normaal gesproken wordt betaald voor bedrijven op de Nederlandse beurs: circa dertig procent.
Het bod is wel in lijn met dat van een eerdere vastgoedovername: in 2007 bedroeg de premie bij de overname van Rodamco door Unibail eveneens 15 procent.
Toen rekende de overnemende partij af in aandelen; ook bij de overname van Corio krijgen aandeelhouders een ruilbod voorgeschoteld. Corio-beleggers krijgen voor hun belang aandelen Klepierre uitgekeerd.
Nieuwe mastodont
De nieuwe combinatie blijft (een beetje) Nederlands, aangezien de notering net als bij Unibail Rodamco in Amsterdam blijft.
De grootste aandeelhouder van Corio (APG, 30,6 procent van de aandelen) gaat mee. Voor het samengaan definitief wordt, moet 66,7% van de aanwezige aandeelhouders in een buitengewone aandeelhoudersvergadering van Corio in het vierde kwartaal van dit jaar instemmen.
Gezien de gemiddelde opkomst van 68,3 procent van de aandelen bij aandeelhoudersvergaderingen in de laatste drie jaar lijkt dit een niet moeilijk te nemen horde.
Door de overname ontstaat een Europese vastgoedmastodont met een vastgoedportefeuille ter waarde van meer dan 21 miljard euro. De gezamenlijke (netto)huurinkomsten bedroegen in 2013 ongeveer 1,2 miljard euro (cijfers 2013).
Hiermee is het samengevoegde bedrijf iets kleiner dan Unibail-Rodamco die in 2013 netto huurinkomsten zag binnenstromen met een omvang van 1,35 miljard euro.
Voordelen overname
Dat het oog van Klépierre op Corio is gevallen lijkt geen toeval. De vastgoedportefeuille van het Franse concern heeft een behoorlijke overlap met die van Corio.
De nieuwe combinatie wordt een grote speler in de meeste Europese landen met bijvoorbeeld 38 winkelcentra in Italië (dan de nummer 1), 47 objecten in Frankrijk en België (nummer 2) en 23 centra in Spanje en Portugal (nummer 2).
De overlap maakt samengaan lucratief aan zowel de achterkant - bijvoorbeeld: gezamenlijk inkoop van beveiliging en schoonmaakdiensten, onderhoud en elektriciteit - als aan de voorkant: een groter machtsblok naar potentiele huurders.
Hier bovenop komt dat Klépierre met een A- rating van S&P een beter kredietoordeel heeft dan Corio (BBB+). Hierdoor kunnen de Fransen aanzienlijk goedkoper lenen.
Klépierre noemt expliciet in het begeleidende schrijven dat de nieuwe combinatie zal profiteren van lagere rentelasten bij de herfinancieringen van winkelcentra van Corio in de komende jaren.
Franse slag
Klépierre schat de som van al dit soort voordelen op 60 miljoen euro op jaarbasis. Dat is niet gering.
Bij de huidige lage rentestanden is de contante waarde - de waarde van deze toekomstige voordelen terugrekend naar het heden - van deze synergievoordelen al snel een miljard euro waard.
Dat is een behoorlijke som op het totale overnamebedrag van iets meer dan 7 miljard euro (schuld plus marktwaarde aandelen).
In tegenstelling tot bij de meeste overnames die in cash worden afgerekend, wordt in dit geval betaald met aandelen Klépierre. Hierdoor kunnen beleggers in Corio door te blijven zitten, meeprofiteren van de mogelijke samenwerkingsvoordelen.
Hoewel de notering in Amsterdam blijft (dat is tenminste de intentie van Klépierre), lijkt aannemelijk dat beleggers zullen moeten wennen aan de Franse vorm van verslaglegging.
De jaarverslagen van bijvoorbeeld Unibail-Rodamco en Air France-KLM zijn lastiger te doorgronden dan van Nederlandse beursfondsen.
LEES OOK:
13 februari 2014
4 februari 2014
10 oktober 2013
16 mei 2013
14 februari 2012
4 december 2012
9 november 2012
8 augustus 2012
Klépierre is bereid een premie te betalen van 15,6 procent op Corio's slotkoers van maandag.
Dat is weinig ten opzichte van de overnamepremie die normaal gesproken wordt betaald voor bedrijven op de Nederlandse beurs: circa dertig procent.
Het bod is wel in lijn met dat van een eerdere vastgoedovername: in 2007 bedroeg de premie bij de overname van Rodamco door Unibail eveneens 15 procent.
Toen rekende de overnemende partij af in aandelen; ook bij de overname van Corio krijgen aandeelhouders een ruilbod voorgeschoteld. Corio-beleggers krijgen voor hun belang aandelen Klepierre uitgekeerd.
Nieuwe mastodont
De nieuwe combinatie blijft (een beetje) Nederlands, aangezien de notering net als bij Unibail Rodamco in Amsterdam blijft.
De grootste aandeelhouder van Corio (APG, 30,6 procent van de aandelen) gaat mee. Voor het samengaan definitief wordt, moet 66,7% van de aanwezige aandeelhouders in een buitengewone aandeelhoudersvergadering van Corio in het vierde kwartaal van dit jaar instemmen.
Gezien de gemiddelde opkomst van 68,3 procent van de aandelen bij aandeelhoudersvergaderingen in de laatste drie jaar lijkt dit een niet moeilijk te nemen horde.
Door de overname ontstaat een Europese vastgoedmastodont met een vastgoedportefeuille ter waarde van meer dan 21 miljard euro. De gezamenlijke (netto)huurinkomsten bedroegen in 2013 ongeveer 1,2 miljard euro (cijfers 2013).
Hiermee is het samengevoegde bedrijf iets kleiner dan Unibail-Rodamco die in 2013 netto huurinkomsten zag binnenstromen met een omvang van 1,35 miljard euro.
Voordelen overname
Dat het oog van Klépierre op Corio is gevallen lijkt geen toeval. De vastgoedportefeuille van het Franse concern heeft een behoorlijke overlap met die van Corio.
De nieuwe combinatie wordt een grote speler in de meeste Europese landen met bijvoorbeeld 38 winkelcentra in Italië (dan de nummer 1), 47 objecten in Frankrijk en België (nummer 2) en 23 centra in Spanje en Portugal (nummer 2).
De overlap maakt samengaan lucratief aan zowel de achterkant - bijvoorbeeld: gezamenlijk inkoop van beveiliging en schoonmaakdiensten, onderhoud en elektriciteit - als aan de voorkant: een groter machtsblok naar potentiele huurders.
Hier bovenop komt dat Klépierre met een A- rating van S&P een beter kredietoordeel heeft dan Corio (BBB+). Hierdoor kunnen de Fransen aanzienlijk goedkoper lenen.
Klépierre noemt expliciet in het begeleidende schrijven dat de nieuwe combinatie zal profiteren van lagere rentelasten bij de herfinancieringen van winkelcentra van Corio in de komende jaren.
Franse slag
Klépierre schat de som van al dit soort voordelen op 60 miljoen euro op jaarbasis. Dat is niet gering.
Bij de huidige lage rentestanden is de contante waarde - de waarde van deze toekomstige voordelen terugrekend naar het heden - van deze synergievoordelen al snel een miljard euro waard.
Dat is een behoorlijke som op het totale overnamebedrag van iets meer dan 7 miljard euro (schuld plus marktwaarde aandelen).
In tegenstelling tot bij de meeste overnames die in cash worden afgerekend, wordt in dit geval betaald met aandelen Klépierre. Hierdoor kunnen beleggers in Corio door te blijven zitten, meeprofiteren van de mogelijke samenwerkingsvoordelen.
Hoewel de notering in Amsterdam blijft (dat is tenminste de intentie van Klépierre), lijkt aannemelijk dat beleggers zullen moeten wennen aan de Franse vorm van verslaglegging.
De jaarverslagen van bijvoorbeeld Unibail-Rodamco en Air France-KLM zijn lastiger te doorgronden dan van Nederlandse beursfondsen.
LEES OOK:
13 februari 2014
4 februari 2014
10 oktober 2013
16 mei 2013
14 februari 2012
4 december 2012
9 november 2012
8 augustus 2012
Gerelateerde artikelen